新政速遞-《深標》密度分區與容積率修訂發布！

2019年1月3日，深圳市規劃國土委發布了《深圳市城市規劃標準與準則》局部修訂條文（第4章 密度分區與容積率）（下稱《條文》）。

《條文》對城市各類用地密度指引、容積計算、地塊修正系數等重要內容進行了修訂，對正在進行申報及未來申報的城市更新、土地整備等存量土地開發項目將會產生重大影響。

★主要修訂內容

修訂一：密度分區取消密度六區，明確密度分區未覆蓋地區開發強度標準

本次《條文》將14版深標六個密度分區調整為五個，取消了原密度六區，部分濱海、濱水地區納入密度五區，機場、港口、核電站等特殊管理地區不再納入密度分區管制。

另外，因城市規劃調整而出現的密度分區未覆蓋地區，一般地區采取“相鄰相同”原則，可參考相鄰密度分區同級確定地塊容積及容積率；對于生態敏感地區采取“相鄰降級”原則，比相鄰片區密度分區下降一級確定地塊容積及容積率。

修訂二：明確混合功能用地的基礎容積計算方式，增加混合修正權重

14版深標直接用各類功能建筑面積占總建筑面積的比例與基準容積率相乘所得基礎容積率；本次修訂單一地塊基礎容積計算方式不變，但混合功能用地計算方式有所調整，增加了地塊基礎容積混合修正系數，以規劃確定的地塊基礎容積混合功能比例為目標，確定最終的混合用地地塊基礎容積。

根據《條文》，混合地塊基礎容積按以下公式計算：

FA基礎混合=FA基礎1×K1+FA基礎2×K2···

其中：FA基礎混合：該地塊各類功能基礎容積之和；

FA基礎1、FA基礎2：分別為該地塊基于各類單一用地功能的地塊容積；

K1、 K2：分別為該地塊各類功能的地塊基礎容積混合修正系數。

修訂三：密度三區居住地塊基準容積率提升至3.0，容積率上限提升至 5.5

與14版深標相比，本次居住地塊容積率指引密度一、二區容積率標準不變（基準容積率為3.2，上限為6.0）；密度三區容積率調整幅度較大，基準容積率為3.0（原為2.8），容積率上限為5.5（原為5.0），此外密度三區內位于地鐵站點500米范圍內的用地，容積率上限為6.0；密度四區、五區也在14版深標基礎上普遍提升基礎開發強度。

修訂四：取消商服用地和工業用地的容積率上限

商業服務業用地除密度一區基準容積率不變，密度二區至密度五區基準容積率均得到上調，同時取消了容積率上限。

工業用地地塊容積率分為3個等級區間，僅規定了地塊的基準容積率，取消容了積率上限，其中密度一、二、三區新型產業用地（M0）與普通工業用地（M1）基準容積率分別為4.0和3.5。

修訂五：地塊規模修正中普遍提升基準用地規模，小于基準用地規模無需折減

居住和商服用地基準用地規模從原來的1公頃和0.7公頃提升到2公頃和1公頃；地塊規模超出基準規模按照每0.1公頃0.005系數折減，低于基準用地規模時無需折減。

修訂六：地鐵站點修正最高可達0.7

在14深標基礎上，地鐵站點修正系數普遍提高，其中距離一般軌道站點200-500米范圍用地由原來的0.2提升到了0.3，位于樞紐站0-200米范圍內用地修正系數可達到0.7。

修訂七：居住、普通工業用地道路和軌道站點不可重復修正

14版深標規定周邊道路修正系數和地鐵站點修正系數同時存在時，居住用地地塊僅選取其中最大值修正，本次修訂保留了該條款，居住用地僅取周邊道路修正系數和地鐵站點修正系數中的最大值進行修正。

另外，條文中也明確了普通工業用地（M1）、倉儲用地僅做周邊道路修正，不做地鐵站點修正。商業服務業用地、新型產業用地（M0）、物流用地可周邊道路和地鐵站點重復修正。